Der BGH hat entschieden, dass eine Quotenabgeltungsklausel als AGB unwirksam ist, wenn die Bemessung des Abgeltungsbetrags auf der Grundlage des Kostenvoranschlags eines von dem Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts zu erfolgen hat und den Mieter in seinen Rechten unangemessen benachteiligt. Eine solche Klausel führt zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters.

BGH, Urteil vom 29.05.2013 – VIII ZR 285/12

Es ging um diese Quotenabgeltungsklausel in einem Mietvertrag:

"§ 4 Abs. 5 c: Die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter wurde bei der Berechnung der Miete berücksichtigt. Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen nach § 12 Abs. 1
1 des Mietvertrages noch nicht fällig, so hat sich der Mieter nach Maßgabe der nachfolgenden Regelungen an den Kosten der Schönheitsreparaturen zu beteiligen: [Berechnung]"

Eine Quotenabgeltungsklausel dient dem Zweck, dass der Vermieter von dem ausziehenden Mieter einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen geltend machen kann, wenn der Mieter beim Auszug mangels Fälligkeit selbst keine Schönheitsreparatur durchführen muss. Grundsätzlich stellt so eine Quotenabgeltungsklausel keine unangemessene Benachteiligung dar, weil der Mieter die Kosten der Schönheitsreparatur beim Auszug zum Zeitpunkt der Fälligkeit zu tragen hätte, die Abwälzung turnusmäßiger Schönheitsreparaturen ist rechtlich und wirtschaftlich ein Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung; diese Kosten hätte er anderenfalls durch höhere Bruttomiete im Voraus abgelten müssen.

Ob eine solche Quotenabgeltungsklausel der AGB-Prüfung standhält, hängt davon ab, obauf die berechtigten Belange des Mieters angemessene Rücksicht genommen wurde.

In dem zu entscheidenden Fall war die Klausel so formuliert, das die Berechnungsgrundlage der von dem Mieter zu zahlenden Beträge "ein Kostenvoranschlag eines von dem Vermieter auszuwählenden Mahlerfachgeschäfts" ist. Diese mehrdeutige Bestimmung kann so verstanden werden, dass der Mieter nur an den notwendigen Renovierungskosten sich beteiligen muss und der Kostenvoranschlag dazu eine (unverbindliche) Berechnungsgrundlage ist, deren Richtigkeit und Angemessenheit der Mieter bestreiten kann. Das Berufungsgericht deutete diese Klausel so, dass dem Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Bemessung der Abgeltungsquoten zukommt; der Mieter kann keine Einwendungen gegen dessen Richtigkeit und Angemessenheit erheben oder auf eine Berechnung nach Maßgabe eines von ihm eingeholten günstigeren Kostenvoranschlags verweisen.

Ist eine Klausel – wie hier – mehrdeutig, so wird die kundenfeindlichste Auslegung für die Wirksamkeitsprüfung genommen. In der kundenfeindlichsten Auslegung beschneidet die Klausel des Vermieters den Mieter unangemessen in seinen Rechten.

"Denn der eingeholte Kostenvoranschlag ist bei dieser Auslegung auch dann für die Bemessung der vom Beklagten zu zahlenden Abgeltungsbeträge verbindlich, wenn der von der Klägerin ausgewählte Fachbetrieb einen unzutreffend hohen Renovierungsaufwand zugrunde gelegt oder überhöhte Preise angesetzt hat. Dies führt zur Unwirksamkeit der Klausel gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB."

Die Folge der Unangemessenheit der Beschränkung der Rechte des Mieters ist die Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel.

Schlagworte: BGH, Mietrecht, AGB, Quotenabgeltungsklausel, Unangemessenheit